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《鄞州区物业专项维修资金管理办法的实施意见》的解读
鄞政办发〔2015〕80号

2015-06-10 10:30:02

  一、主要目的
  为进一步规范和明确我区物业专项维修资金的交存、使用和管理,根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》(宁波市政府令〔2010〕第182号)以及《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》(甬政办发〔2015〕222号)等有关规定,制定本实施意见
  二、目标任务
  到 2017年,在全区建立起比较完善的政府购买服务制度,形成与我区经济社会发展相适应的公共服务资源配置体系和供给体系,公共服务水平和质量显著提升。
  三、主要内容
  (一)交存范围
  2011年4月1日起,下列房屋应交存维修资金:
  一是需领取预售许可证(现售备案证)的新建商品房屋(含经济适用房、限价商品房);
  二是需办理产权分割转让的单一业主房屋;
  三是需办理房屋建筑工程竣工验收备案的征收(拆迁)安置住房、廉租住房及公共租赁住房。
  对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业,由本小区、本幢或本单元物业的业主自主确定建立专项维修资金。出售的公有住房按现行的房改政策交存物业专项维修资金。
  (二)交存标准
  首期专项维修资金按规定由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存,设有电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。
  各类房屋建筑安装工程造价按市造价主管部门会同市房产行政主管部门公布的年度造价标准执行。
  业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时,业主应当及时续交至规定交存额或按业主大会决定办理。
  (三)使用专项维修资金应具备的条件
  1.物业共用部位、共用设施设备保修期届满;
  2.维修资金足额交存,维修项目符合维修资金使用范围;或者维修项目符合维修资金使用范围,且有部分业主已交存,部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致并且已将维修资金应分摊额存入维修资金专户;
  3.维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  (四)共用部位、共用设施设备和中修及以上维修的界定
  1.共用部位是指房屋主体结构(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业管理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。
  2.共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主(使用人)共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、信报箱、电梯、消防设施、安全防范设施、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。
  3.中修及以上维修是指主体承重墙结构部位损坏,需要拆换、加固的;整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的;整幢楼外檐面脱落在整幢楼外檐面积30%以上,需要修缮的;整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的;物业管理区域内路面破损30%以上,需要整体修复的;整幢楼或者单元下水管等老化、损坏,需要更新、改造的;智能化系统、消防控制系统等需要整体更换,或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%的;更换电梯,或者更换、维修电梯主要部件一次性费用超过电梯原造价的20%的;物业管理区域的围墙、大门等因损坏,需要整体修缮、更新的。
  (五)专项维修资金使用的申请
  1.成立业主委员会的,由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求,并由业主委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。
  2.未成立业主委员会的,由业主向社区居委会或受其委托的物业服务企业告知维修需求,并由社区居委会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。
  3.中修及中修以上的维修项目:其维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,向专项维修资金管理机构申请划拨物业专项维修资金。
  (六)部门工作职责
  1.区住建局是全区物业专项维修资金管理工作的主管部门。
  2.区财政局配合区住建局做好物业专项维修资金管理、指导和监督工作。
  3.区审计局负责对物业专项维修资金审计监督。
  4.各镇(乡)政府、街道办事处负责辖区物业专项维修资金使用的组织实施工作。

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